Deseori, însă, aşteptările de a păşi pragul propriului cămin sunt distruse de efectele nerespectării clauzelor contractuale de către aşa-numitul vânzător al bunului viitor. Pentru a diminua consecinţele unei tranzacţii nereuşite privind procurarea unui asemenea bun, este necesar ca la faza alegerii companiei de construcţie şi negocierii contractului să atrageţi atenţia la următoarele aspecte:
Compania pe care o alegeţi, trebuie să fie cunoscută pe piaţa imobiliară, să aibă o reputaţie de construcţii calitative, finisate în termen. Urmăriţi cu atenţie proiectele imobiliare realizate de aceasta şi nu ezitaţi să discutaţi cu persoane care au procurat deja imobile de la această companie în condiţii similare şi deja locuiesc în ele. Nu acceptaţi să semnaţi contractul cu o companie intermediară, care se obligă să organizeze efectuarea lucrărilor de construcţie sau are dreptul de a vinde o parte din apartamentele companiei de construcţie în temeiul unor acte semnate între compania de construcţii şi cea intermediară. Există riscul ca acelaşi apartament să fie vândut de către ambele companii concomitent, iar în caz de litigiu să constataţi că firma contractată nu era în drept să vândă imobilul în cauză.
Acceptaţi să procuraţi un apartament într-un bloc locativ care este construit în proporţie de 60-70% şi doar în asemenea caz să achitaţi prima rată. Sumele restante insistați să le achitaţi după darea blocului în exploatare. Astfel, puteţi verifica intenţiile companiei de construcţie, care dacă este sigură pe capacitatea ei de lucru va accepta asemenea condiţii de plată.
La faza de negociere a contractului aveţi dreptul de a solicita actele care confirmă dreptul companiei de construcţie de a demara/efectua lucrările de construcţie (autorizaţia de construcţie, certificatul de urbanism) care în mod obligatoriu trebuie să fie avizate de către autorităţile administraţie publice locale. Important este să verificaţi când au fost eliberate aceste acte, dacă au fost prelungite, şi dacă sunt eliberate pe numele companiei cu care semnaţi contractul.
La negocierea contractului solicitaţi stabilirea unei penalităţi contractuale pentru întârzierea efectuării lucrărilor, spre exemplu puteţi solicita achitarea costului plăţii lunare a chiriei pe care să o stabiliţi în formă fixă.
Dacă aţi decis să semnaţi un contract, este important să cunoaşteţi cum trebuie întocmit ca să vă ofere cât mai multă siguranţă. Varianta clasică este contractul de investiţii în construcţii. Când nu dispuneţi de întreaga sumă de bani puteţi semna un contract de credit ipotecar prin care veţi institui un drept de gaj al creditorului (de regulă, o bancă) asupra bunului viitor, garantând astfel executarea obligaţiei. Pentru a evita un eventual litigiu cu banca sau alţi creditori ai vânzătorului nu vă daţi acordul la punerea în gaj a bunului nefinisat.
Contractul privind investiţiile în construcţie în temeiul Legii cadastrului bunurilor imobile se autentifică notarial şi se înscrie în registrul bunurilor imobile sub sancţiunea nulităţii acestuia. De remarcat este că sarcina înregistrării cade pe seama companiei de construcţie care în termen de 15 zile de la autentificare notarială a contractului, trebuie să îl înregistreze la oficiul cadastral teritorial. Este interzisă perceperea plăţii pentru efectuarea construcţiei până la momentul înregistrării contractului. Abia după finisarea construcţiei în temeiul actului de recepţie finală a apartamentului, cumpărătorul înregistrează dreptul de proprietate asupra acestuia.
O „inovaţie” pe piaţa construcţiilor viitoare este propunerea de a semna un antecontract prin care compania de construcţie se obligă să vândă bunul viitor, iar cumpărătorul este impus să achite integral preţul contractului. O asemenea tranzacţie dezavantajează cumpărătorul pe motiv că îl lipseşte de garanţia că va primi imobilul în cazul când vânzătorul refuză să semneze contractul de vânzare- cumpărare pe motiv că bunul nu se mai află în proprietatea sa. În asemenea situaţii, vânzătorul poate fi obligat să achite doar daune-interese şi să restituie banii primiţi în baza antecontractului.
În situaţia semnării unui antecontract, acesta trebuie să îmbrace forma juridică a contractului. Potrivit Codului Civil al RM aceasta este forma autentică, întrucât obiectul contractului este un bun imobil. Antecontractul de asemenea trebuie incluse în registrul bunurilor imobile pentru a evita vânzarea repetată a acestuia către alte persoane şi pentru a asigura opozabilitatea dreptului faţă de terţe persoane.
Prin urmare, pentru mai multă siguranţă, insistaţi pe semnarea unui contract de investiţii şi respectaţi condiţia obligatorie de înregistrare a acestuia.
Dacă după semnarea contractului aţi ajuns în situaţie de litigiu cu compania de construcţii urmează să vă adresaţi cu o cerere prin care solicitaţi rezilierea contractului pe motivul neexecutării obligaţiilor de către compania de construcţii şi să cereţi restituirea sumelor achitate într-un termen anumit. Dacă nu reuşiţi să remediaţi conflictul pe cale amiabilă urmează să vă adresaţi instanţei de judecată. Potrivit recomandărilor Curţii Supreme de Justiţie în litigiile cu privire la darea în exploatare în termen a imobilelor se aplică prevederile legii cu privire la protecţia consumatorilor. Prin urmare, la înaintarea unei asemenea acţiuni nu veţi fi obligat să achitaţi taxa de stat în mărime de 3% din valoarea acţiunii.
Pentru valabilitatea contractului de investiţii în construcţii, precum şi pentru a proba în instanţa de judecată dreptul prioritar de a obţine bunul imobil este necesar ca toate tranzacţiile efectuate să fie însemnate în registrul bunurilor imobile.
Despre importanţa notificării dreptului de proprietate asupra construcţiilor existente şi viitoare citiţi în următorul articol.
Inna Soţchi,
avocat
inna.sotchi@htp.md
Rubrică realizată cu sprijinul
Biroului Asociat de Avocaţi „Hanganu Tănase şi Partenerii”.
Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmărește TIMPUL pe Google News și Telegram!
