Una dintre primele observatii pe care le face un occidental venind la Chisinau este felul in care arata aici absoluta majoritate a blocurilor locative: fatade deplorabile, curti murdare si neingrijite, balcoane desfigurate, intrari impaienjenite, scari insalubre si neiluminate, ascensoare nefunctionale, miros dezgustator etc. Pentru locuitorii si autoritatile Chisinaului, insa, starea fondului locativ nu este numai o problema de estetica, ci mai degraba o amenintare la securitatea si durabilitatea locuirii.
Un sfert de milion de chisinauieni locuiesc in blocuri a caror stare fizica este problematica: termenul de exploatare a peste 450 dintre acestea (prima generatie de case din panouri prefabricate) atinge termenul-limita de exploatare, iar mai mult de jumatate din ele au o varsta de peste 35 de ani fara reparatii capitale (gradul de uzura depaseste in medie 65%); 1/3 din acoperisuri si peste 60% din retelele ingineresti interne necesita reparatii capitale si urgente; nu exista informatii precise si complete referitor la interventiile efectuate de proprietarii apartamentelor in ultimii 20 ani (inclusiv asupra peretilor de rezistenta).
Managementul deficitar contribuie indirect la generarea unor pierderi uriase, aferente livrarii de servicii locativ-comunale. Spre exemplu, pierderile anuale cauzate de lipsa izolarii termice a cladirilor rezidentiale din capitala constituie peste 0,4 mln. Gcal (peste 200 mln. lei in preturi curente), iar diferentele de contorizare aferente consumului de apa genereaza pierderi neacoperite de circa 35% pentru SA „Apa-Canal” (peste 100 mln. lei).
Subventiile publice alocate sectorului locativ se valorifica in cel mai inechitabil, contraproductiv si alogic mod: numai cei care ignora norma legala sunt sustinuti de catre municipalitate (peste 3.500 de blocuri si 100 mii proprietari de locuinte). In acest sens, anual, circa 40 mln. lei din banii publici sunt directionati spre reparatii capitale si curente in blocurile unde proprietarii de apartamente „refuza” cu tupeu sa se organizeze in asociatii de proprietari.
Seriozitatea diagnosticului a determinat primarul general sa acorde prioritate reformei gestionarii fondului locativ (pentru perioada 2009-2010) in cadrul bilantului sau de activitate la jumatate de mandat. Totusi, pentru a asigura realizarea intentiilor, ar fi recomandabil de clarificat de la bun inceput anumite intrebari de principiu, cum ar fi: Exista oare suficienta capacitate, motivare si dorinta din partea functionarilor responsabili de la primarie pentru promovarea reformei in acest sector? Daca da, atunci de ce a fost ignorata demonstrativ, pe parcursul a cinci ani, implementarea Strategiei Politici Locative (elaborate cu asistenta PNUD si aprobata de CMC in 2004)? Daca nu, atunci care este solutia? Poate fi asigurat succesul reformarii sectorului fara o „foaie de parcurs” clara si complexa, elaborata cu participarea actorilor implicati, si care sa prevada indici clari de monitorizare si rezultate tangibile planificate in timp? Cand si cum o elaboram? Exista vreun cost financiar al reformei? Daca da, atunci care este valoarea lui, cine si din ce surse il va achita?
O eventuala repetare a unor proiecte de genul „cartierelor-model” (implementate in 2006) ar fi ridicola si ar compromite reformele pentru o perioada nedeterminata. Responsabilitatea primordiala a administratiei municipale la etapa actuala consta in stabilizarea situatiei prin eliminarea confuziilor si faradelegilor create in ultimii 20 de ani si asigurarea unui cadru regulamentar favorabil investitiilor publice si private in regenerarea blocurilor locative. O prima faza in implementarea reformelor ar trebui sa fie inlaturarea confuziilor si delimitarea clara a drepturilor si obligatiunilor privind intretinerea blocului locativ. Poate cineva sa si-l inchipuie pe mos Ion care solicita primariei satului sa-i vopseasca gardul sau sa-i mature in curte? E absurd.
Dar anume o astfel de situatie avem la Chisinau, cand proprietarii de apartamente privatizate solicita primarului general salubrizarea scarilor sau reparatia acoperisului blocului. In acest context, municipalitatea trebuie sa deblocheze procesul de creare si inregistrare a Asociatiilor de proprietari ai locuintelor privatizate (APLP) in cadrul blocurilor restante. Din punct de vedre legal, responsabilitatea deplina asupra intretinerii blocului locativ apartine proprietarilor de apartamente. Aplicarea legii este obligatorie, iar insistenta unor functionari pe argumente de tipul „cetatenii nu vor” trebuie sa fie catalogata drept sabotare a reformelor. In conformitate cu Legea cu privire la privatizarea fondului de locuinte (art. 22), adunarea generala a proprietarilor de apartamente privind constituirea APLP poate fi convocata de primarie si se considera deliberativa (in a treia incercare) prin decizia a o treime din cei prezenti (oricare ar fi numarul acestora).
Activitatea intreprinderilor municipale de gestionare si intretinere a fondului locativ (IMGFL) nu constituie o functie obligatorie a administratiei publice locale. Functionarea acestor intreprinderi municipale (in conditiile in care peste 95% din fondul locativ este privat) poate fi justificata doar prin necesitatea de acoperire a deficitului de asemenea servicii din partea sectorului privat. Prin urmare, munca acestor intreprinderi municipale trebuie sa fie subordonata principiilor economice, dar nu administrative. Din acest punct de vedere, este necesara o reorganizare economica a modului de operare a intreprinderilor. „Planurile de afaceri” nu „devizele de cheltuieli” trebuie sa determine filosofia managementului lor. Este mai mult decat evidenta necesitatea comasarii si transformarii acestor 23 de intreprinderi in maximum cinci societatii pe actiuni (drept rezultat, numai costurile administrative se vor reduce de cel putin patru ori!). Noile entitati urmeaza sa aiba contracte directe cu beneficiarii de servicii (proprietarii de apartamente uniti in APLP-uri), dar nu cu autoritatile municipale.
In Chisinau se reglementeaza toate posibilele domenii de activitate, iar felul in care se gestioneaza si se intretine cea mai de pret investitie a unei familii (locuinta) a ramas in voia sortii. Calitatea serviciilor de gestionare si intretinere a fondului locativ trebuie reglementata de catre autoritati. Astfel, in completarea cadrului legal existent, administratia municipala a Chisinaului urmeaza sa elaboreze si sa aprobe un Regulament special privind gestionarea si intretinerea fondului locativ. Acest document va reglementa in mod detaliat atat modul de interventie organizatorica si financiara a municipalitatii in domeniu, cat si momentele dificile de interactiune dintre proprietarii de locuinte, asociatiile de proprietari si prestatorii de servicii comunale. In perspectiva, municipalitatea va promova profesionalizarea serviciilor de gestionare a fondului locativ prin sustinerea dezvoltarii intreprinderilor specializate si licentierea domeniului de activitate. O importanta deosebita urmeaza a fi acordata modului in care este organizata activitatea tehnico-economica a APLP-urilor.
Actuala administratie municipala a Chisinaului trebuie sa promoveze principiul de transparenta deplina a formarii veniturilor si costurilor in domeniul gestionarii si intretinerii fondului locativ. Municipalitatea va reglementa obligativitatea (a) gestiunii separate pentru fiecare bloc a incasarilor si cheltuielilor si (b) asigurarea deschiderii depline a informatiilor financiare. Municipalitatea trebuie sa se dezica si de aprobarea politica (de catre CMC) a tarifelor pentru serviciile de gestiune si intretinere a fondului locativ. Aceste preturi urmeaza sa fie stabilite de catre piata, prin licitatie sau negocieri directe (spre exemplu, locatarii unui bloc doresc servicii de 20 bani/m2, iar ai altui bloc de 3 lei/m2).
Totusi, la etapa initiala de stabilire a mecanismelor de piata in sector (minimum cinci ani) municipalitatea va reglementa preturile la serviciile locative, dar tinand cont de urmatoarele principii: (a) se va reglementa nu tariful total, dar componente ale acestuia, (b) reglementarile vor purta un caracter orientativ de recomandare, (c) preturile reglementate vor acoperi cheltuielile, (d) se va impune minimumul obligatoriu de servicii locative. In final, prestatorii de servicii isi vor dezvolta pachete de servicii (de la minimumul obligatoriu impus de autoritati pana la nivelul de calitate „premium”), iar tariful va fi negociat (in baza componentelor de cost reglementate) cu fiecare APLP in parte in functie de volumul solicitat de servicii si starea tehnica a blocului in cauza.
Ghenadie Ivascenco,
Centrul HABITAT-Moldova
Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmărește TIMPUL pe Google News și Telegram!
