Terenul dat nu fusese niciodată înregistrat ca fiind proprietatea mănăstirii. În final, mănăstirea a câştigat procesul. Veţi întreba cum. Datorită unui hrisov emis de Ştefan cel Mare în 1502, prezentat instanţei de judecată, prin care marele domnitor transmitea în proprietatea Mănăstirii Putna terenul dat.

Acest exemplu ilustrează faptul că instituţia înregistrării dreptului de proprietate are origini mult mai vechi decât s-ar părea la prima vedere. În această ediţie vom vorbi despre înregistrarea dreptului de proprietate asupra anumitor bunuri în Republica Moldova.

Imobile

După cum aţi aflat din ediţia trecută, legislaţia prescrie în mod obligatoriu forma scrisă şi autentică pentru tranzacţiile cu bunuri imobile. În general, este cunoscut faptul că orice tranzacţie cu un bun imobil este însoţită de o înregistrare corespunzătoare la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Probabil mulţi cititori se întreabă dacă este sau nu această procedură obligatorie?

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilelor are în primul rând o semnificaţie juridică. Codul civil prevede în mod expres că dreptul de proprietate asupra imobilelor poate fi dobândit doar prin înscrierea acestuia în Registrul bunurilor imobile (RBI). La fel, pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului are loc doar prin radierea înscrierii respective din registru. Prin urmare, nici un contract translativ de proprietate imobiliară (vânzare, donaţie etc.) nu va produce efecte atâta timp cât nu înregistraţi tranzacţia dată şi în RBI prin intermediul OCT.

Obligaţia de înregistrare are şi o conotaţie practică. RBI este public, orice cetăţean având acces liber la acesta. Astfel, dacă doriţi să cumpăraţi un teren, o casă, un apartament sau orice alt imobil, prin adresarea unei cereri către OCT, puteţi verifica dacă bunul dat există în realitate, identitatea proprietarului actual, parametrii tehnici, existenţa unei grevări etc. Prin această măsură de precauţie, evitaţi cumpărarea unui bun care aparţine altei persoane decât vânzătorul sau a unui bun vândut anterior altei persoane.
La cumpărarea oricărui bun imobil solicitaţi vânzătorului un extras actualizat din RBI pentru a verifica existenţa bunului şi identitatea vânzătorului înregistrat.

În afară de dreptul de proprietate, în RBI sunt înregistrate şi alte drepturi asupra imobilelor cum ar fi: antecontractele de vânzare-cumpărare; gajul; ipoteca precum şi contractul de arendă sau locaţiune încheiat pe un termen ce depăşeşte 3 ani.

Autovehicule

O altă categorie de bunuri supuse înregistrării obligatorii sunt autovehiculele. În RM există o practică cu origini din perioada sovietică, prin care la vânzarea unui autoturism, în locul unui contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul transmite bunul cumpărătorului în baza unei procuri (mandat).
La încheierea unei astfel de tranzacţii ţineţi cont de faptul că procurile au un termen de valabilitate maximum de 3 ani. Procura nu reprezintă un titlu de proprietate, iar la expirarea termenului posesorul nu mai are niciun drept asupra autoturismului. În practică apar situaţii când la expirarea termenului, fostul proprietar care a eliberat procura nu este de găsit, iar actualul proprietar nu mai are niciun drept asupra autoturismului.
Această practică este păguboasă şi din perspectiva vânzătorului întrucât, în mod normal, poliţia va expedia notificarea despre amendă la domiciliul şi pe numele proprietarului înregistrat şi nu al persoanei ce se foloseşte de autoturism în baza procurii.

Pentru a evita astfel de situaţii, cu ceva timp în urmă ÎS „Registru” a venit cu soluţia de a înregistra mandatul (procura) în sistemul de evidenţă a autovehiculelor. În pofida înregistrării, mandatul este la fel limitat în timp şi nu reprezintă un titlu de proprietate. Mai mult decât atât, în cazul unui accident rutier, companiile de asigurări refuză achitarea despăgubirii de asigurare către mandatar în lipsa unei împuterniciri exprese în acest sens din partea proprietarului înregistrat. Prin urmare, la achiziţia sau vânzarea unui autovehicul insistaţi pe încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.

Înregistrarea dreptului de proprietate este, în primul rând, o măsură de protecţie pentru cumpărător. Numai prin înregistrare într-un registru public, dreptul dvs. devine opozabil faţă de terţi. În aceste circumstanţe nici o persoană terţă nu va putea pretinde la bunul dvs.

Andrei Bivol, avocat
andrei.bivol@htp.md

Rubrică realizată cu sprijinul
Biroului Asociat de Avocaţi „Hanganu Tănase & Partenerii”