Creditele pentru locuințe, capcana în care pică moldovenii. Prețurile la locuințe în Chișinău sunt supraevaluate în condiții de criză și război la granițe

Piața imobiliară din Chișinău trăiește astăzi o febră a prețurilor greu de explicat prin fundamente economice reale. Într-o perioadă de război la granițe, criză energetică și o economie fragilă, locuințele din Capitală au ajuns să se vândă mai scump decât în multe orașe europene cu venituri duble sau triple. Întrebarea firească este: cât mai pot ține moldovenii acest ritm și care sunt riscurile unei prăbușiri?

Datele oficiale arată o explozie a prețurilor: +35% pe an în T1 2025, potrivit Băncii Naționale a Moldovei. Apartamentele noi trec frecvent de 1.700 €/m², ceea ce înseamnă că o locuință medie de 60 m² depășește pragul psihologic de 100.000 €.

În același timp, numărul tranzacțiilor scade abrupt – cu 45%–65% față de anul trecut. Aceasta este fotografia clasică a unei piețe supraîncălzite: prețurile cresc, dar cumpărătorii reali dispar. Un semnal roșu pentru oricine analizează ciclurile imobiliare.

Creditul ipotecar – oxigen artificial pentru un balon imobiliar

De ce continuă totuși prețurile să urce? În primul rând, pentru că cererea este alimentată artificial de programe guvernamentale precum „Prima Casă Plus”. Subvențiile la creditare par o soluție pentru tinerii care nu au avans, dar, în realitate, ele sunt absorbite direct de dezvoltatori: banii ieftini nu fac locuințele mai accesibile, ci doar mai scumpe.

Dobânzile la ipotecă s-au stabilizat în jur de 7%, dar într-o țară unde salariul mediu brut abia a trecut de 15.000 MDL, rata lunară pentru un apartament nou devine o povară pe 20–25 de ani. Practic, moldovenii intră într-o capcană a datoriilor care le consumă jumătate din venituri.

Un alt paradox: salariile au urcat cu circa 10% în 2025, dar prețurile locuințelor au explodat cu 30–40%. Asta înseamnă o deteriorare continuă a raportului preț/venit.

Cu alte cuvinte, locuințele devin tot mai inaccesibile pentru clasa de mijloc, iar singura modalitate de a cumpăra rămâne creditul. Exact aici apare capcana: oamenii semnează contracte de 100.000 € fără să se gândească ce se întâmplă dacă veniturile scad, dobânzile urcă sau prețurile locuințelor se corectează.

Război la graniță și risc macroeconomic

Republica Moldova nu este Germania sau Franța, cu piețe imobiliare mature și economii diversificate. Este o țară mică, dependentă de remitențe și vulnerabilă la șocuri externe.

Conflictul militar din Ucraina, o criză a datoriilor publice în UE sau o nouă spirală a prețurilor la energie pot lovi în plin piața imobiliară de la Chișinău. În astfel de scenarii, cei care au cumpărat în vârful pieței cu credit ipotecar riscă să rămână cu rate mari și locuințe devalorizate.

Stocul locativ: 75% blocuri sovietice, oferte noi prea puține

Un alt element ignorat: calitatea fondului locativ. Circa 75% din apartamentele din Chișinău sunt moștenite din epoca sovietică, cu eficiență energetică scăzută și costuri mari de întreținere. Pe de altă parte, oferta de apartamente noi este insuficientă: doar 2.700 de locuințe livrate în 2024, față de aproape 9.000 în 2021.

Acest dezechilibru alimentează artificial prețurile. Dar, dacă ritmul construcțiilor revine, se poate produce rapid o corecție a pieței, cu pierderi pentru cei care au cumpărat scump.

Ce înseamnă capcana creditului pentru un tânăr

Să luăm un exemplu simplu:

• Apartament 60 m² la 1.700 €/m² → 102.000 €.
• Avans 20%: 20.400 €.
• Credit: 81.600 €, pe 25 de ani la ~7%.
• Rata lunară: între 570 și 600 €.

Pentru o familie cu venit net lunar de 20–25.000 MDL (aprox. 1.000–1.250 €), rata înseamnă jumătate din buget, înainte de cheltuieli curente, utilități și educație. Este un drum direct spre supraîndatorare.

Cumpărătorii, prinși între miraj și realitate

Astăzi, locuința la Chișinău nu mai este un bun de consum, ci o loterie economică. Prețurile sunt împinse în sus de programe guvernamentale, oferta redusă și percepția că “imobiliarele nu scad niciodată”.

Dar realitatea economică arată altfel: veniturile cresc lent, inflația erodează puterea de cumpărare, iar tranzacțiile scad abrupt. Toate semnele unei piețe supraîncălzite sunt vizibile.

Pentru mulți moldoveni, creditul ipotecar luat acum poate deveni o capcană financiară care le va bloca viața timp de decenii.

„Mai bine să aștepți o corecție a pieței decât să rămâi captiv într-un credit pe viață, pentru un apartament supraevaluat.”